上海楼市政策暗中松绑

　　两中心城区下调二手房交易税费

　　华夏时报记者 王海春 上海报道

　　9月4日，上海市静安、长宁两个中心城区对二手房交易税征收标准进行调整。尽管这一调整只是一次不太起眼的“微调”，却被业内认为是上海楼市政策松动的重要标志。

　　多位业内人士分析，尽管该政策的利好相当有限，但交易税调整后，购房者的购房成本确实有所降低，且静安、长宁两区为高档住宅集中的区域，该政策调整无疑将促进二手豪宅交易量。此外，这一政策出台后，买卖双方对市场走势的心理预期也将发生变化。

　　不仅如此，《华夏时报》记者得到最新消息，上海徐汇、宝山的二手房交易也将按新政策执行。

　　“通过一个不太起眼的政策，切入到政策调整通道，是比较稳妥的办法。在与楼市相关的领域，上海极有可能还有后续动作。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民在接受记者采访时说。

　　二手房交易变相“减税”

　　此前，根据上海静安、长宁两区的二手房交易税缴纳办法，满五年且不唯一的住房在缴税时，如果营业税按照全额房款的5.6%缴纳时，个税也必须按照全额房款的2%缴纳；如果营业税按照增值部分差额的5.6%缴纳时，个税则必须按照差额的20%缴纳。按照最新的办法，如果营业税按照差额缴纳，个税可以选择按照全额的2%缴纳。

　　以一套200万元买进、300万元卖出的满五年不唯一住宅为例，按之前的交易办法，选择按照全额缴纳营业税和个税的，总税款为22.8万元；选择按照差额缴纳营业税和个税的，总税款为25.6万元，而选择新办法按照差额缴纳营业税、全额缴纳个税的，总税款仅为11.6万元，少缴11.2万元。

　　“前后最大的变化在于，减少了交易环节的税收成本，有利于增加二手房交易量。”信义房屋分析师陈丽娜表示。

　　“我们和长宁同一天对税费进行了调整，但没有发文。”静安区房地产交易中心税务部工作人员9月5日向记者表示，区里和市里对交易办法已经讨论了有一段时间了，只是最近才最终确定在静安、长宁出台。

　　一位房产中介向记者透露，上海其他区域也已经收到吹风消息，税收调整将向全市推广。就在长宁、静安推出上述办法的第二天，最新的交易办法已经扩展至宝山和徐汇区。

　　“据宝山、徐汇两区交易中心的反馈，这两个区也将按最新办法执行，也没有正式发文，但已经做出了窗口指导意见，可以操作了。”上海一家大型房产中介市场部人士向记者透露。

　　21世纪不动产交易服务部经理薛刚认为，这一政策的调整将释放高档住宅的购买需求。“交易金额越大，能享受到的税收优惠越多，因而该办法将促进豪宅的买卖。”

　　不过分析师也指出，该办法的效果将因限购而大打折扣。

　　“对卖家来说，受限购政策影响，如果将手中房产卖出后，在上海极有可能买不到新房，因此卖家的愿意并不强烈。购房资格的问题不解决，这一政策的效果将受到极大影响。”陈丽娜表示。

　　预期后续仍有松绑动作

　　上海突然抛出一条看似不痛不痒的楼市新政，背后是否有潜台词？业内专家告诉记者，调整二手房交易税费看似事小，其实是搅动上海楼市的一条“鲶鱼”。

　　“9月是新房销售旺季，也是土地出让的高峰期。二手房交易加快，会引出不少置换需求进入新房，促进新房的交易。”蔡为民指出。

　　世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟则认为，上海的购房需求仍然旺盛，如果政策像长三角其他城市那样大尺度松动，必将引起房价快速上扬，这并非政府希望看到的。

　　“在四个一线城市中，上海一般不会首先出台重大政策，往往会从看似不起眼的政策切入，逐步释放储备政策。”陈仲伟表示，近日上海这项不起眼的交易税调只是调整的开始，预计后期还可能会有一些后续动作。

　　蔡为民透露，不久前有房企及机构向上海市政府建议，对认房又认贷的“双限”松绑。“大家希望将两个认定标准不进行绑定，而进行各自单独的认证。但政府部门认为这个动作太大。预计上海不会首先在‘双限’上做文章，而等着其他城市‘试点’。”蔡为民说。

　　上海社会科学院有研究人员也向记者透露，此前不久上海有房企及行业协会召开研讨会，建议上海对楼市政策适当松动。其中讨论到的内容包括，将非上海户籍购房资格由此前缴纳税费满三年，降至二年或一年；取消大户型限购政策等。

　　不过，业内专家大多认为，上海楼市政策继续松动的可能性相当大。

　　“如果9月没有大动作，10月很可能会有动作。房子不好卖，开发商拿地的热情也不会高，政府的卖地收入就会受到影响。开发商想抓住9、10月跑量，政府则想在这段时间卖地。”蔡为民指出，政府部门解决购房者的问题，其实是想增加开发商买地的信心。